底商的概念

第一部分：底商概念

指位于住宅等社區(qū)建筑物底層的商用鋪位，住宅底商的表現(xiàn)形式主要是地上1-3層或其中部分摟層、地下室、或者商業(yè)用途裙房，住宅底商（后面統(tǒng)稱為底商）已經(jīng)成為社區(qū)商鋪的主流。

住宅底商是目前市場(chǎng)極為關(guān)注、投資者熱衷的商鋪投資形式，萬科充分認(rèn)可建筑底層商鋪的巨大價(jià)值，不僅避免了過去臨路住宅底層不好賣的尷尬局面，而且獲得了更大的投資收益；同時(shí)底商上面建筑將會(huì)帶來的穩(wěn)定的客戶流，投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小

第二部分：底商分類

1.概念型住宅底商

概念型住宅底商，指開發(fā)商在開發(fā)過程中，注重突出項(xiàng)目的概念和主題包裝。如“歐式商業(yè)步行街”“現(xiàn)代城”“歐陸經(jīng)典”等主題，一改過去純粹的配套服務(wù)功能。做主題包裝只是第一步，后期對(duì)主題概念的實(shí)施和控制更加重要。

2.潛力型住宅底商

潛力型住宅底商，指具有巨大市場(chǎng)潛力的住宅底商項(xiàng)目。相對(duì)于借助炒作概念而走俏市場(chǎng)的底商而言，無需炒作卻也熱銷。原因主要是巨大的市場(chǎng)潛力使此類項(xiàng)目被眾多投資者所看好；

“潛力型”底商固然前景廣闊，但同時(shí)也存在風(fēng)險(xiǎn)，無論投資者自營(yíng)、出租，還是轉(zhuǎn)手出售，所面臨的最大問題將是“時(shí)間”問題，如鄭東高鐵站附近商業(yè)。

3.商圈型住宅底商

商圈型住宅底商，指已經(jīng)形成一定的商業(yè)氛圍，擁有大量的、穩(wěn)定的消費(fèi)群體的住宅底商項(xiàng)目，投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)小，回報(bào)率高。

最需要指出的是，商圈型住宅底商的價(jià)值升值收益空間往往被縮小，如正商新藍(lán)鉆項(xiàng)目商業(yè)。

第三部分：底商運(yùn)營(yíng)

社區(qū)商鋪?zhàn)鳛榕c人們的生活密切相關(guān)的商業(yè)房地產(chǎn)形式，其市場(chǎng)極為成熟，只要商鋪投資者保持理性的投資思維，不是以過度透支的價(jià)格購(gòu)買商鋪，就不會(huì)面臨大的投資風(fēng)險(xiǎn)。下面按照零售型社區(qū)商鋪和服務(wù)型社區(qū)商鋪兩個(gè)類型對(duì)社區(qū)商鋪的特點(diǎn)進(jìn)行分析介紹。

零售型社區(qū)商鋪：

1.規(guī)模特點(diǎn)

零售型社區(qū)商鋪的規(guī)模有大有小，其中，用作便利店、中小型超市的社區(qū)商鋪規(guī)模較大，面積大的約1000平方米，小的約100平方米，藥店一般面積在60-100平方米左右，小賣部面積甚至僅30-50平方米，書報(bào)廳面積可能更小。

服務(wù)型社區(qū)商鋪：

經(jīng)營(yíng)形態(tài)特點(diǎn)

社區(qū)商鋪主要用作人們生活密切相關(guān)的生活用品銷售和生活服務(wù)設(shè)施等。零售型社區(qū)商鋪的商業(yè)形態(tài)為：便利店、中小型超市、藥店、小賣部、書報(bào)廳，及少量服裝店等；服務(wù)型社區(qū)商鋪的商業(yè)形態(tài)主要為：餐廳、健身設(shè)施、美容美發(fā)店、銀行、干洗店、彩擴(kuò)店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、裝飾公司、幼兒園等。

從以上社區(qū)商鋪可能的商業(yè)形態(tài)可以看出，社區(qū)商鋪具有廣泛的功能特點(diǎn)，而且商鋪大多數(shù)投資小，容易出租、轉(zhuǎn)讓，無疑社區(qū)商鋪屬于商鋪投資中的“小盤活躍股”。

從上面的分析可以得出結(jié)論

服務(wù)型社區(qū)商鋪會(huì)逐漸成為商鋪銷售市場(chǎng)的重要品種

第四部分：底商設(shè)計(jì)要點(diǎn)

住宅底商的建筑形式特點(diǎn)：

3.商鋪類型

為了使其標(biāo)新立異，在住宅底商有限的空間里進(jìn)行了超越通常意義的底商開發(fā)，可能將此住宅底商項(xiàng)目開發(fā)成為規(guī)模較大的步行街、商業(yè)內(nèi)街或別的形式，這些市場(chǎng)意義的創(chuàng)新，使住宅底商的概念復(fù)雜化了，無論是規(guī)模還是形式都要求開發(fā)商從更加專業(yè)的角度進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)、定位等。

商鋪的層高盡量不要低于3.5米，在柱網(wǎng)設(shè)計(jì)能夠滿足設(shè)計(jì)要求的前提下，最大限度的減少柱子的數(shù)量，為后期經(jīng)營(yíng)者提供更好經(jīng)營(yíng)空間。

住宅底商展示面開間因很多時(shí)候受到住宅結(jié)構(gòu)墻體的影響，大小不一，但商業(yè)展示面盡量不要小于4.5米，如果太小將影響商業(yè)的展示效果和客戶進(jìn)出擁擠（特別是大面積底商）。

樓梯的設(shè)計(jì)：

針對(duì)一二層兩梯商業(yè)、負(fù)一層與一層連體商業(yè)，在樓梯設(shè)計(jì)時(shí)，要盡量把樓梯貼墻、靠?jī)?nèi)部設(shè)計(jì)，盡可能不影響商業(yè)的經(jīng)營(yíng)空間。

給水、排水、衛(wèi)生間設(shè)計(jì)：

電、天然氣、暖氣、排煙：

排煙是餐飲等行業(yè)的必備條件，為了能夠吸引更多的業(yè)態(tài)進(jìn)入，前期設(shè)計(jì)應(yīng)充分考慮；

同時(shí)還要根據(jù)條件決定是否給底商通天然氣和暖氣。

在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)注意：

①不要影響項(xiàng)目的品質(zhì)（煙道）

②不要影響樓上住宅業(yè)主的日常生活

煙道設(shè)計(jì)及排煙方式：

①?gòu)纳啼佂ㄏ蛭蓓�，自然排煙方�?/p>

②從商鋪通向地下下水道（人為改造），風(fēng)機(jī)抽煙方式

開間和進(jìn)深：

u因住宅底商一般都是中小型商業(yè)類型，所以商業(yè)的進(jìn)深不易太深，最大不易超過30米，以16-25米為最佳；

u開間大小就是商業(yè)臉面大小，商業(yè)臉面越大越好。

商業(yè)的排煙通道沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，一般情況下住宅底商都采用11250px*11250px的煙道設(shè)計(jì)，滿足各類業(yè)態(tài)的排煙需求，煙道通向屋頂。

商業(yè)層高：

住宅底商一層層高宜為5.1~5.6m（為后期改造、增加夾層留出足夠的空間），二層層高宜在3.9~4.5m之間。根據(jù)項(xiàng)目情況的不同，底商層數(shù)宜選擇一層或兩層。

第五部分：底商設(shè)計(jì)規(guī)范

根據(jù)商業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)范，住宅底商有以下三種分類：

小型商業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)范：

u小型商業(yè)設(shè)置在住宅樓底部，應(yīng)采用防火墻和耐火極限不低于1.5h的樓板與住宅部分完全分隔；商業(yè)用房的底層出入口或樓梯與住宅的出入口或樓梯必須分開設(shè)置；

u小型商業(yè)用房底層直通室外的出口處不宜設(shè)置卷簾門；當(dāng)必須設(shè)置卷簾門時(shí)，應(yīng)在卷簾旁或卷簾上設(shè)置一扇向外開啟的平開門，或采用鏤空卷簾,豬舍什么風(fēng)機(jī)好；

u小型商業(yè)用房的層高不宜大于4m；當(dāng)層高大于4m時(shí)，其室內(nèi)的疏散距離應(yīng)按本規(guī)定的指標(biāo)減少3m。

商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)設(shè)計(jì)要求

u 商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)不宜設(shè)置在地下室；如必須設(shè)置在地下室，應(yīng)設(shè)直通室外的出口,豬舍多少臺(tái)風(fēng)機(jī)，且應(yīng)設(shè)排煙設(shè)施；

u 設(shè)置在首層的商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)應(yīng)符合下列要求：

①建筑面積不超過200㎡，可設(shè)一個(gè)直通室外的安全出口；

②建筑面積超過200㎡，應(yīng)設(shè)兩個(gè)直通室外的安全出口，兩個(gè)安全出口的間距不應(yīng)小于5m；

③商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)室內(nèi)最遠(yuǎn)點(diǎn)至安全出口的最遠(yuǎn)距離不應(yīng)大于22m,當(dāng)設(shè)置噴淋保護(hù)時(shí)，疏散距離可增加3m；

u疏散距離超過上述規(guī)定的商業(yè)區(qū)域時(shí)，應(yīng)設(shè)置隔墻和門與樓梯分隔開,水簾風(fēng)機(jī)，且房間內(nèi)最遠(yuǎn)點(diǎn)至房間門的距離不應(yīng)大于15m，底層樓梯口距離直接對(duì)外安全出口不應(yīng)超過15m。

u商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)的建筑面積超過200㎡的，底層應(yīng)設(shè)置兩個(gè)直接對(duì)外的出口。

u當(dāng)商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)有兩個(gè)出口時(shí)，室內(nèi)最遠(yuǎn)點(diǎn)到單元門或底層的直通室外的安全出口的距離均不應(yīng)超過22m。當(dāng)設(shè)置噴淋保護(hù)時(shí)，疏散距離可增加3m。

商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)的消防設(shè)施應(yīng)符合下列要求

u獨(dú)立建造的建筑總體積超過5000m?的小型商業(yè)用房，當(dāng)符合下列條件時(shí)，可不設(shè)室內(nèi)水滅火系統(tǒng)：

①建筑貼鄰建造，每幢建筑的總體積不超過5000m?，

②建筑之間采用防火墻分隔，防火墻兩側(cè)的門或窗間距不小于2m；

③商業(yè)用房的進(jìn)深不超過15m。

u獨(dú)立建造的建筑總體積超過5000m?的商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)應(yīng)設(shè)簡(jiǎn)易自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)或室內(nèi)消防軟管卷盤；但當(dāng)小型商業(yè)用房為集貿(mào)市場(chǎng)和批發(fā)市場(chǎng)時(shí)，可在室外公共部位設(shè)置墻式消火栓系統(tǒng)；

u設(shè)置在七層及七層以上的住宅底部的商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)應(yīng)設(shè)室內(nèi)消防軟管卷盤或簡(jiǎn)易自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)；當(dāng)商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)的每層建筑面積小于150㎡，可不設(shè)室內(nèi)水滅火系統(tǒng)，但滅火器的配置應(yīng)按《工業(yè)和民用建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》的要求數(shù)量的1.5倍配置。

商業(yè)營(yíng)業(yè)廳的安全疏散應(yīng)符合下列要求

每個(gè)商業(yè)營(yíng)業(yè)廳的安全出口不應(yīng)少于兩個(gè)，但當(dāng)商業(yè)營(yíng)業(yè)廳為二、三層，每層建筑面積不超過500㎡，第二、三層人數(shù)之和不超過100人時(shí)，可設(shè)一個(gè)樓梯,模壓風(fēng)機(jī)廠家。

封閉樓梯間應(yīng)靠外墻設(shè)置，且應(yīng)采取可開啟外窗的自然通風(fēng)方式，不宜設(shè)機(jī)械加壓送風(fēng)。

商業(yè)營(yíng)業(yè)廳的消防設(shè)施應(yīng)符合下列要求

u符合下列情況之一的應(yīng)設(shè)室內(nèi)消火栓系統(tǒng)：

①獨(dú)立建造的總體積超過5000m?的商業(yè)營(yíng)業(yè)廳，但當(dāng)商業(yè)營(yíng)業(yè)廳為集貿(mào)市場(chǎng)和批發(fā)市場(chǎng)的，且商業(yè)單元的建筑面積均不超過1000㎡時(shí)，可在室外設(shè)置墻式消火栓；

②設(shè)置在七層及七層以上的住宅底部的商業(yè)營(yíng)業(yè)廳。設(shè)置在一類高層住宅底部的商業(yè)營(yíng)業(yè)廳應(yīng)設(shè)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警

u符合下列情況之一的應(yīng)設(shè)自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)：

①設(shè)有風(fēng)管的空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)的商場(chǎng)、超市；

②地下建筑面積大于200㎡的商場(chǎng)、超市；

③總使用面積超過1000㎡的營(yíng)業(yè)性餐廳（不包括廚房面積）；

④設(shè)置在高層住宅底部的商業(yè)營(yíng)業(yè)廳。

1、商家選址

①重慶礦火鍋求沙坪壩商圈門面，500平米左右，有門面的親私信東哥13527399508哦；三妹火鍋尋重慶主城200平米拓展；魏總計(jì)劃在百貨或餐飲街附近選址500----1000平米做火鍋；豁得轉(zhuǎn)老火鍋求渝北兩路靠機(jī)場(chǎng)附近門店，200到500平米，一二樓均可；有木有1百多平米的門店 .地位商業(yè)街寫字樓密集地方，我用于開個(gè)面快餐！

②尋找500平米主城門面，買，租都可以，地段要好，適合做會(huì)所；何總尋求場(chǎng)地開快捷酒店；有沒有黔江地區(qū)的商鋪資源，我們急需優(yōu)質(zhì)商鋪?zhàn)鲞B鎖便利店 50一100，通水，動(dòng)力電，開間4米以上最好！

③沙坪壩5000到8000平米的場(chǎng)所幫忙留意一個(gè)撒，停車方便，做醫(yī)院用

④尋九龍坡區(qū)域3000平方米做美術(shù)館。

⑤渝中區(qū)找得到400平左右的庫(kù)房不，最好能進(jìn)四橋車。

2、項(xiàng)目招商

①東哥，我有個(gè)門面要出租，冉家壩當(dāng)代城，社區(qū)門面二樓，400平米，一樓直接上去，現(xiàn)為精裝茶樓。轉(zhuǎn)讓費(fèi)25萬，月租費(fèi)2.5萬、2.2萬。

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